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宝山房产法律在线咨询律师

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***更新: 2018-12-11 16:17:19
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宝山房产法律在线咨询律师 宝山房产法律咨询律师 公鼎供

上海公鼎律师事务所现有的律师服务团队,其中不仅包括具有公检法系统工作经验的经验丰富法律界人员,也包括引进和培养的毕业于国内外有名法律院校的优异人员;不仅包括明星大学及法定鉴定机构的鉴定人员,也包括来自明星大学具有丰富法律培训经验及律师执业经验的教授;不仅包括来自世界五**企业和国有大中型企业的有名的法律顾问,也包括我们高薪聘请的前沿**法律**。     


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房屋买卖定金纠纷的处理原则有哪些

(一)定金罚则的适用规则。我国合同法第115条对定金是这样规定的:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

(二)实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则。定金合同签订后,如果应当交付定金的一方实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第119条规定视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。担保法规定,定金合同自从实际交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效,所以当然不能强制支付。但定金合同作为买卖合同的从合同,交付定金又是主合同项下的义务。笔者认为对未支付定金的,可以催告履行,仍不履行可以解除合同。

(三)迟延履行或者其他违约行为处理规则。最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此,实践中如果当事人一方延迟履行合同的,应当按照延迟履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。

(四)合同部分履行时的处理规则。定金是担保的形式之一,作用是指担保主合同债务的履行,那么,其担保的范围应当是全部债务。全部不履行的,当然适用定金罚则,部分不履行,其不履行的部分仍在担保范围之内,定金的效力对其仍具约束力,依照公平原则,部分不履行部分,应当适用定金罚则。当事人一方不完全履行合同债务,应当按照未履行部分与占整个合同的比例,计算未履行部分的定金额,适用定金罚则。所以,笔者认为那种认为合同部分履行不适用定金罚则的观点是错误的。

(五)未按合同交付定金的处理规则。双方当事人确定了定金条款和数额后,定金合同并不立即生效,以当事人实际交付定金为准,但在具体执行过程中一方未支付定金,该合同不可强制执行,那么拒绝交付定金的当事人是否应该承担缔约过失责任呢?笔者认为当事人不因定金合同的不生效而产生缔约过失责任。同时也不能认定当事人违约,更不能裁判当事人承担违约责任。如果另一方当事人也未主张定金,由于定金合同不生效,则视为双方均放弃定金约定的条款和数额担保的权利。


借名买房有哪些风险

1、借名购房合同被确认无效。

在借名购房合同效力的认定问题上,保障性住房和普通商品房的结果截然不同。根据该两条规定,针对普通商品房签订的借名购房协议有效,而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议,因为违反相关政策、法规的规定,侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益,一般认定为无效。

2、借名购房的事实认定困难。

借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间,也正是由于双方关系密切,基于相互信任,签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时,依据举证责任的规定,借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合 判断。对于借名人而言,其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链,这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据,无法完成举证责任,要回房屋的所有权将变得十分困难。

3、出名人恶意处分房屋,房屋无法追回。

根据公示公信原则,出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易,支付对价从而导致房屋所有权的变动,或出名人在房屋上设立了***等他物权,或因为出名人的债务而被查封等情况,法律基于保护交易安全的价值取向,会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效,仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记,甚至房屋永远无法追回的结果。

4、出名人的购房资质受到影响。

对于出名人而言,允许他人以自己名义购房,会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录,即使网签已经撤销或房屋已经过户,自己在将来购房时也将无法享受**房的优惠政策。


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