[VIP第1年] 指数:3
近期市场
第三季度，上海写字楼投资市场表现平静，共录得四宗整购交易，市场总投资金额超过人民币20亿元。这四宗整购交易包括三宗写字楼和一宗综合性项目。除了国内开发企业，第三季度的投资者还有来自东南亚的基金公司。
8月7日，由大马机构产业、Chelsfield集团及KHI Holdings共同投资设立的Daning Partners Limited联合鹏里资产管理以人民币14.54亿元从远洋地产处收购位于静安大宁的大宁国际商业广场的四栋写字楼，上海市场2019上海第三季度办公楼市场分析，全部可出租面积共计37,548平方米。此次收购中，Daning Partners Limited与鹏里资产管理旗下的投资公司Extra Noble各自出资50%。位于大宁的大宁国际商业广场为一综合性项目，上海市场2019上海第三季度办公楼市场分析，由写字楼、酒店及商业街区组成，上海市场2019上海第三季度办公楼市场分析。
8月26日，上海投资通过股权交易的形式将持有的位于浦东新区毕升路289号的富海商务苑三期售予上海张江集团，整个交易金额不超过人民币2亿元。该项目包括八栋写字楼，总建筑面积为28,775平方米，其中办公面积为25,298平方米。
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租金及价格
第三季度，**商务区内平均租金环比下滑0.9%至每天每平方米人民币11.3元，租金下跌趋势有所放缓。其中，南京西路和淮海中路区域的平均租金维持在第二季度水平。小陆家嘴区域内部分租金一直维持在高位的楼宇业主开始调低报价，致使平均租金继续环比下跌1.2%至每天每平方米人民币12.2元。
第三季度，世纪大道区域市场平均租金环比下跌3.3%至每天每平方米人民币8.9元，是本季度租金跌幅比较大的写字楼市场。业主方减租以及增加装免补贴的租赁策略继续行之有效，之前新项目入市以及P2P企业退租大幅度增加的空置面积得到有效吸纳。世纪大道沿线写字楼的平均空置率已经连续四个季度保持下降，目前为14.6%，该区域凭借相较**区而言较低的租金以及临近小陆家嘴区域的距离优势，成为承接小陆家嘴外溢需求的优先之一。例如，重庆富民银行在越秀大厦租用了1,200平方米的办公面积。
尽管第三季度整体写字楼市场租金继续跌势，但亦有一些写字楼子市场的平均租金稳步提升。徐家汇的平均租金环比上涨2.7%至每天每平方米人民币7.6元。区域内港汇恒隆广场的租务活动活跃，带动了整个徐家汇租金的上扬。新东方教育在港汇恒隆广场租用了1,650平方米的办公面积。
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政策回顾
7月26日，**办公厅印发《上海市人民**关于本市促进跨国公司地区总部发展的若干意见》，并于9月1日起开始正式实施。其中，优化地区总部认定标准使得更多企业例如互联网、数字化等新兴领域轻资产企业可以符合地区总部认定，享受财政补贴和税收减免等政策优惠。良好的营商环境将推动企业积极发展，无论是规模的扩张抑或是新设立办公地点或者设立分支机构对于上海整体写字楼市场租赁需求的增加大有裨益。
8月6日，***批准设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，推出多项积极政策旨在形成国际业务、跨境金融服务、前沿科技研发、跨境服务贸易等功能集聚，其中先行产业智能网联和新能源汽车在临港已形成产业集聚。9月份，包含制造、应用、服务和功能平台四大类型共24个智能网联新能源汽车重点项目签约，涉及总投资近人民币80亿元。企业集聚带来的产业发展机遇使临港的商办项目也获得市场关注，更多企业会选择临港作为办公场所，对于未来上海整体写字楼市场的发展也有积极的影响。
值得注意的是，联合办公在目前的写字楼租赁市场依然有不俗的表现，不少联合办公品牌继续租赁写字楼面积。WeWork继第二季度在北外滩一方大厦租用大面积之后，第三季度在浦东小陆家嘴的时代金融中心租用了4,500平方米的办公面积。此外，新加坡联合办公企业JustCo计划租用南京西路仲益大厦约3,300平方米的面积新建一个办公空间。这是JustCo继位于中山公园长宁来福士三号楼以及南京西路会德丰广场之后的在上海的第三家联合办公空间。
由于第三季度新入市项目有限以及科技、医药和人工智能等前沿行业租赁需求稳定，再加上业主方给予较好的租赁价格和装免补贴，使得市场租赁需求略有回暖，第三季度甲级写字楼市场整体空置率环比下降1.4个百分点至12.1%。
浦东前滩仍然是整体市场内为数不多的热点区域，吸引了包括金融、生物医药、前沿科技以及**制造和贸易等众多类型企业迁入。近期新竣工交付的楼宇和存量写字楼均录得不错的入驻率。第三季度，前滩写字楼市场的平均入驻率从年初的27%左右跃升至目前的60%。法国农贸企业路易达孚在晶耀前滩二期1号楼租用了2,100平方米的办公面积。
9月12日，市府出台了关于进一步促进外商投资的26条具体措施，旨在在更广领域、更深层次吸引外商投资。其中，放宽或取消金融机构外资股权比例限制将进一步扩大在证券、基金以及人寿保险等多个金融领域的对外开放，同时也将激发上述领域企业对于办公场所的租赁需求。同月上海举行42个外资项目集中签约仪式，投资总额共约人民币550亿元，涉及智能制造、生物医药、化工、集成电路、新能源、新材料、商贸、金融等多个领域。外商企业对于进入新兴产业和金融领域的热情有望带动这些行业的积极发展，就长期而言，上述行业的写字楼市场租赁需求中，外商企业仍将扮演重要角色。
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